阿語 2022-01-06 3470 0 0 0 0
房地产,房价,房地产到底有没有泡沫?在普罗大众看来,房地产不仅有泡沫,而且泡沫巨大。过去二十年,全国房价整体涨幅高达5.3倍,部分一二线城市核心区域房价涨幅甚至高达二三十倍。且由于房价收入差距“天壤之别”,买房变得越来越艰难,因此现实中不乏其人天天期盼着楼市泡沫破裂。

房地产到底有没有泡沫?在普罗大众看来,房地产不仅有泡沫,而且泡沫巨大。过去二十年,全国房价整体涨幅高达5.3倍,部分一二线城市核心区域房价涨幅甚至高达二三十倍。且由于房价收入差距“天壤之别”,买房变得越来越艰难,因此现实中不乏其人天天期盼着楼市泡沫破裂。

但是在很多专家的眼里,我国的房地产“泡沫小”,甚至是“根本没有泡沫”。比如曾提出“掏空六个钱包也要买房”的经济学家樊纲,前不久又公开发表了新观点:房地产没有大泡沫,只是需要解决一些结构性的问题和一些局部企业的问题。支撑他这一观点的依据是,过去这些年我们每年70个大中城市的房价涨幅都是在1%或者百分之零点几,基本是稳定的,房价根本没有涨起来。与此同时,城镇居民的收入增幅却能达到5%-6%,收入跟房价差距在调整。

再比如,2020年10月份北京大学经济学院院长董志勇也表示,“任何时候都不要污名中国房地产,房地产仍然是中国未来经济发展的一个支柱产业,目前为止我个人觉得并没有泡沫。”

此外,北师大教授董藩也不止一次发声表示,“中国房地产业没有泡沫,城镇居民住房拥有率高达96%,这是非常骄人的成就。中国房地产领域存在的最大问题不是房价高,不是有没有泡沫的问题,而是分配不公。”董藩解释,中国的房价并不高,因为统计有严重的问题。如果把农村房价算起来,把小产权房、集资房、房改房等全部都算在内,真实的房价可能只有现在公布的一半,即我国真实的房价只有5000-6000元/平。

我国的房地产真的像以上专家们所说的没有泡沫吗?通过科学理性地分析,我们认为,中国房地产存在结构性泡沫,这一点很难否认。业内专家认为,房地产是否存在泡沫,需要从4个方面来观察:一是居民收入是否能追赶上房价;二是房屋供应量是否远超过真实需求;三是房屋空置情况;四是租售比是非合理。

接下来我们就针对这四点逐一进行分析:第一,诸葛找房网2020年4月份发布的数据显示,全国百城房价收入比数值为13.2,远远超过国际合理区间标准3-6。中国房价比欧美日等国家都高,这是一个客观事实。尤其是北上广深杭这样的大城市,工薪家庭购房不吃不喝也要四五十年,靠工资买房几乎不可能实现。即便是三四线城市,购房的门槛也提高到了百万,三成首付也需要三十多万。统计局数据显示,2020年城镇居民人均年结余资金仅1.2万,这意味着凑够首付款需要27年,一家三口一起努力也需要9年,当然这还不包括未来三十年每月4000多的银行贷款;

第二,央行报告显示,2019年城镇地区住房拥有率高达96%,户均拥有1.5套住房。但是当前时期,我国的住房供应仍然每年高达1500万套,2019、2020、2021三年平均每年的商品房成交量都在1000万套左右。供应量明显是高于真实需求的。此外,易居房地产研究院的数据也显示,从2020年起,新房市场就已经“供大于求”了。最新数据显示,截止到11月,中国100个城市新建商品住宅库存总量为52110万平方米,创2016年8月份以来的最高值。换句话说,当前时期全国新房库存又回到了5年前的水平。其中三四线城市库存量远高于一二线城市,换言之三四线城市的房地产泡沫更大;

第三,中国的房地产空置率高,也是事实。西南财大调研统计结果显示,在2017年时城镇地区的空置率就达到了21.4%,商品房空置率超过26%。此外,民间机构通过小区亮灯率、电表使用情况,也得出“商品房的空置率大概在20%-30%之间”的结论。也有人认为,一二线空置率低于三四线,空置率水平大概在15%左右,但即便如此,我国的住房空置率也达到了国际通行惯例的“空置危险区”标准了;

第四,从租售比来判断,我国绝大多数城市的房价泡沫也不小。诸葛找房报告显示,50个大中城市平均租售比为1:611,而合理的租售比在1:250以内。基于此不难发现,当前我国的租售比远远偏离国际合理区间——租金难以追上房价上涨速度,租金与房价差距被拉大。而且大多数城市的租金回报率低于全球其他重点城市,超过8成的城市租金收益,甚至不及将购房款存银行收定期利息。租售比虽然不是衡量楼市泡沫的重要标准,但畸形的租售比,多多少少也说明了泡沫问题。因为房租所反映出来的,才是百姓在房子这一商品上的真正承受力。

综上所述,我国房地产确实存在结构性泡沫,即部分城市房价严重偏高,房价收入比偏离实际,而且住房早就步入“供大于求”局面了。当然,也并不是说大城市就没有泡沫。以深圳为例,自今年初发布“二手房指导价”政策到现在,全市房价普遍下跌了10%左右,此前热炒的区域跌幅甚至达到了15%以上。一句话,深圳的房价能跌这么多,就说明还是有泡沫的。再比如环京的燕郊,过去三年多,房价整体下跌了55%左右,很多2017年单价3万多的楼盘,现在已经跌到了不足2万,泡沫之大可以想见。

房地产存在泡沫,但一直以来国家对于调控房地产的态度都是“全力稳楼市”,尤其是“促进房地产市场平稳健康”这句话,在重要部门、重要会议上更是频频被重点提及的。今年12月以来,央行、住建部、银保监等部门重点强调的话又升级为了“促进房地产业良性循环健康发展”。央媒经济日报等媒体在评论楼市时,也重点突出,稳才是楼市的理想状态,房地产市场既要抑制房地产泡沫,又要防止大起大落。专家刘博认为,当前时期,国家的态度就是全力稳楼市,以时间换空间,一方面加速建立房地产长效机制,另一方面,加速去房地产杠杆,抑制投机炒作,实现房地产“软着陆”。

我国为什么全力“稳楼市”,而不是学美、日两国主动刺破泡沫?

美国和日本也都经历过房价快速上涨房地产充满巨大泡沫的阶段,结果大家都知道了,他们最终都是通过主动刺破泡沫的方式,应对房地产风险。

美国:21世纪初美国房地产泡沫,众所周知,次级贷款大量发放是推动本轮房地产泡沫膨胀的根本原因。2001年起,美联储不断下调联邦基金利率,从5.98%降至1.01%,美国进入了“负实际利率”时代。这严重刺激了房地产市场的投机心理。在扩张性货币政策作用下,房地产信贷机构不断放松住房贷款条件,2001-2005年美国新一轮房地产泡沫不断形成与膨胀。

意识到问题的严重性后,美联储在2004年变更了利率政策,2004-2006年先后17次加息,2006年利率重回5.25%。利率政策的变化直接导致美国房地产市场繁荣逆转。资料显示,2006年中期美国房价涨幅开始回落,此后跌幅超过30%,房地产泡沫就此破裂。

日本:日本泡沫经济一般是指1986年12月到1991年2月之间的4年零3个月的时期。这次经济浪潮受到了大量投机活动的支撑,因此随着90年代初泡沫破裂,日本经济出现大倒退,此后进入了平成大萧条时期。

1985年,美国召集日、德、法、英四国签订“协议”,此后美元贬值,其它四国的货币相应升值,日元更是在短短三年内升值了一倍多。日本为了维持企业出口额,实行宽松的货币政策,并在两年内连续降低利率达五次之多,利率从6%降到2.5%。低利率吸引企业、有钱人涌入楼市投资,大量资金涌入楼市的结果就是,房价大幅上涨。资料显示,光是1987年,东京的房价就翻了一倍。有媒体报道,日本楼市疯狂时,一套在今天都只能卖900万日元的公寓,当年却以16.5亿日元的价格成交。房价上涨,民众也开始加杠杆投资炒房,银行更是下调利率支持购房。不仅如此,很多房产商更是花钱“雇托抢房”,造成楼市繁荣假象。鼎盛时期,东京23个区的房价就能把整个美国买下来。种种因素,催生了日本史无前例的房地产泡沫。

1989年,回过神的日本开始对房地产进行调控,上调利率、收紧信贷,连续5次加息,利率上升到6%,尤其是限制对房产的贷款总量。但为时已晚,两年时间不到,主要都市圈的地价、房价从猛跌到阴跌,跌去了65%以上。

一直以来,都有人认为美、日的房地产泡沫并非主动刺破,而是政策失误。但在业内人士看来,他们就是主动刺破。理由很简单,房价开启下跌后,都持续了多年,且这期间,两国都没有采取保护房价、稳楼市的措施。在专业人士看来,两国之所以不全力稳楼市,主要还是为长远考虑——房地产占用太多信贷、人力等资源,而且只是让少数人受益。更重要的是,房地产带来的是纸面财富,且不可持续,对实体经济的挤压也非常明显,资金大举脱实向虚,最后还是会让实体制造业受损,科技发展受阻碍。因此,主动刺破泡沫,长远来看,利大于弊。

总结来说就是,不破不立。泡沫破裂后,房地产回归居住属性,资金也开始脱虚向实,又回到制造业和高科技产业。也正是这次的“打破重塑”的过程,使得美日能有今天的重大发展,尤其是高科技领域处于国际领先地位,就是重视发展的结果。

我国为什么全力“稳楼市”?专家:房地产是刚性泡沫,不能刺破

首先,清华大学中国经济研究中心主任、清华经管学院教授、企业战略与政策系主任魏杰认为,中国不会主动刺破房地产泡沫的,中国的房地产泡沫是刚性泡沫。刚性泡沫的意思就是既不会吹大,也不会挤破,维持这个状态,适度地上浮或者下调。不能出现大的问题,如果出现大的问题就是资产泡沫破灭了,结果就是金融风险。

事实上,从日本和美国刺破房地产泡沫的结果来看,他们两国都承受了巨大的代价。尤其是日本,这场房地产泡沫引发的金融危机,使得狂热的日本一下跌入深渊。大量企业倒闭,自杀率、失业率飙升。实际上,直到今天,日本都没有走出当年的阴影。

其次,我国完全有能力“稳楼市”,尤其在调控方面和美日有截然不同的优势。政策方面,我国的金融监管手段和力度都较强。比如2020年8月12日创新推出的贷款市场报价利率(LPR)可以做到,单独调节房地产利率,而不影响其它行业。再比如,去年9月份,央行出台的“三道红线”政策,给房企融资戴上了“紧箍咒”,今年以来房企主动降负债,降价促销卖房拉动回款,使得市场在短期内出现了较为明显的降温,就是最好的例子。再比如,“二手房指导价”政策,可以做到因城施策,精准调控房价,牢牢限制住市场的走势。当然,限购、限贷、限售这些常规措施,就更加能真实有效抑制投机炒作了。此外还有长效机制建立,租售并举、共有产权房、租购同权、房地产税等更优的政策都在路上。

再者,我国房地产虽然有泡沫,但仅仅是结构性泡沫,直白点说,我国的房地产泡沫并没有到美日当年的严重地步。事实上,楼市有泡沫的城市,过去这几年,其实一直在慢慢“挤水分”,比如深圳、青岛、苏州、保定、沈阳、哈尔滨等,房价已经一年多没涨了,部分城市甚至一直在“阴跌”。这也是“挤泡沫”的重要手段。

此外,央行报告显示,城镇居民家庭70%的资产是房子。如果主动刺破泡沫,意味着房价会迎来大幅下跌,这背后是数以亿计的家庭资产大幅贬值。与此同时,房地产关联着上下游近百个行业,牵一发而动全身。而且“房地产是经济的压舱石”,在我国经济转型高质量发展的重要时期,房地产必须保持平稳健康。


Tag: 房地产 房价
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